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央行打房 商辦大樓及土地交易轉熱

後ECFA時代，台北市商辦大樓房東冀望陸資企業來台設點，拉高月租金，但陸企未大舉來台前，本土企業及壽險資金先搶進，使商用土地行情一路看俏。

■文．顏瓊真

中央銀行嚴打炒房，上市公司推案王之一的興富發(2542)，在6、7月分別賣出桃園中正藝文特區的住宅用地，及新莊副都心的商用土地，似有看壞市場跡象，但轉眼又把購地目標放在7月23日，台北縣地政局即將標售的12筆商用土地，讓人搞不清楚興富發在打什麼算盤？
建商賣地，還包括3月17日標下天母聖道院大片土地的華固建設(2548)，在6月公告出售一半的土地，而和旺建設(5505)也將台北市忠孝西路與中華路口的建地出售，轉與接手者進行合建。

■房市多空對決 建商賣地換現金
原本積極搶地的興富發及華固，不約而同地「賣地換現金」，是否代表建商開始看壞房地產後市？抑或另有打算？
戴德梁行台灣分公司不動產估價師事務所所長楊長達表示，央行壓房，的確造成房市買氣出現降溫現象，但有建商賣地，「有人丟，就有人接手」，房市多空如何發展？還有待觀察。
楊長達指出，國有財產局停賣大筆土地政策正在發酵中，以2009年標售台北市可做住宅使用的土地平均面積為121.92坪，而2010年第1季為111.29坪，但第2季並無標售紀錄，因此，未來財團與建商想要取得大面積土地，得從民間著手，但代價則是「水漲船高」。
舉例來說，2010年第1季中，最大的一筆為中山區長安段四小段的319.44坪的住三用地；另位於臨沂段四小段，面積為176.06坪，與位於懷生段四小段，面積162.44坪的兩塊不到200坪建地的住三用地，都由皇翔建設(2545)得標，其容積單價高達150萬元及129萬元，若依過去的經驗來看，台北市住宅區土地，特別是住三土地的「容積單價」，就等同於未來的推案售價，台北市房價仍將居高不下(表1)。

■ECFA發酵 商辦轉夯
而第2季的中大型土地交易只有兩件，分別是和旺建設買下捷運民權西路站西側約552坪的商三土地，以及皇家四季集團酒店買下原屬新光人壽位於寶慶路旁約345坪的商四土地，楊長達指出，這兩宗的每坪地價皆在530萬元之譜，也就是說，超過500萬元一坪的地價已非大安、信義等精華區之專利，也凸顯出台北市一地難求的現實面。
楊長達分析，在後ECFA時代，台灣的地產開發商開始以「陸客自由行」與陸資投資的喜好來標購土地或舊大樓，有的想蓋豪宅、有的想蓋平價旅店，有的則是想出租收租用。
如皇家四季集團酒店買下寶慶路旁的商四土地，著眼點就在瞄準「陸客自由行」後，不管是日客、歐美客或是未來的陸客中，有不少「背包客」對西門町情有獨鍾，一來是捷運的交通便利，再來則是此地購物及餐飲消費高貴不貴。無獨有偶的是，台北市在7月份的3筆不動產交易案，也全在西門町，分別是屬於私募基金的「亞太置地(Asia Pacific Land)」，以30.5億元向欣陸控股(3703)子公司萬國百貨標下萬國商場大樓，是今年第一個進入西門町投資的外資。
另本土企業的華夏資融，以9億6988萬元買下西寧大樓，欲做出租使用，而晶華酒店(2707)董事長潘思亮的哥哥，近年在大陸發展的泛太平洋集團總裁潘思源所主導的新華開發，則以2億3166萬元標下力福大樓的部分樓層，據了解，他打算再投資8000萬元，將大樓改建為擁有100間客房的時尚平價旅館。

■沒落西門町 商辦大翻身
楊長達表示，外資過去對於商用不動產的投資，首先是買「現貨」心理，以「滿租」或「有租約」的整棟大樓為優先買進標的，其次，也可以接受沒有租約的「現貨」，萬一沒有「現貨」時，就改以買「期貨」的心理，也就是買土地，自己來蓋大樓，唯萬一還是沒買到土地的話，也可跟地主進行合建，或者乾脆買進持有大量土地的上市(櫃)公司股票等5大順序。
楊長達說，過去兩、三年，外資及本土壽險公司搶進台北市大安區、信義區的商辦大樓，以及內湖科學園區的廠辦大樓，而隨著「後ECFA時代」來臨，開發商的資產配置，也漸漸移往台北縣市交界的第二環，如西門町，甚至是第三環的台北縣精華區，如新店市及新莊副都心。
在新店市方面，國泰建設取得位於光明段的1267.75坪住商土地，每坪成交價高達220萬元，而寶徠建設以合建方式取得保強段1937.56坪的住宅用地，估計其合建條件的土地作價亦高達180萬元以上，而自然人買下中纖位於行政段住宅區及公共設施保留地共1067.19坪(公設地占517坪)，平均單價也達158萬元，若依大面積土地的「容積單價」都在60萬元以上，則未來新店市的預售案開價站上60萬元以上，也不是不可能的事(表2)。

■新北市標地正夯
新莊副都心則是未來1~2年，建商搶地、推案的「超級戰區」。楊長達說，2009年第1季，新莊副都心的商業區地價約在每坪100萬元上下，但到了2010年第1季，百萬地價已經買不到商業區，只能買到住宅區(表3)。
由於台北縣地政局在6月份成功標脫24宗住宅區，土地價格已突破每坪150萬元，而地政局在7月23日，又將進行12筆，總計7887坪商業區土地標售，雖然每坪單價約在85至90萬元間，但楊長達認為，平均地價應可站上180萬元，而幾筆兵家必爭的地，則有機會挑戰200萬元的新高，這股態勢，已經不是央行說打房，就能壓抑得住的。……【《理財周刊》 517期