曼曼小窩Mandala

法拍祕技 李麗裕專挑不良債權下手

■ 文．顏瓊真

受日本10大富豪有7個靠房產起家的影響，李麗裕大學畢業後，投資不良債權致富，他說，財力、法律及談判等3項都要強，才有機會賺大錢。

兩岸偶像劇「幸福最晴天」選定溪頭米堤大飯店做為拍攝場景，使偶像劇與飯店結合的案例再添一樁，而開鏡記者會當天，笑得最開心的就是溪頭米堤大飯店總經理李麗裕。

不良債權翻身 米堤行銷陸客 由於大陸已全面開放各省人民可到台灣觀光，加上「陸客自由行」也指日可待，更掀起飯店業爭取陸客入住的競爭，而偶像劇拍攝場景常成粉絲追星的熱點，因此，溪頭米堤大飯店希望藉由「幸福最晴天」將來在兩岸的播放，達到置入式行銷目的。

李麗裕願意贊助活動，讓米堤大飯店行銷到大陸，除了生意考量外，對他來說，這也是經營企業成功的肯定，因為溪頭米堤大飯店在1999年遭遇921大地震，及2001年桃芝颱風侵襲而幾成廢墟，變成不良債權，李麗裕於2006年4月標購下來，經過重整，於2007年1月重新對外開幕。

「米堤飯店被我們買下來後，花了4億元重新翻修，後來，有人開更高價要買，一轉手可淨賺7、8億元，但想了想，這麼好的地方，可以當傳家寶，就忍住了。」

李麗裕也常炫耀，「全台灣3大災難房子，都被我買下來了！」除了米堤外，還包括1997年遭「溫妮颱風」重創的林肯大郡社區，及2001年5月發生一場大火、加速東帝士集團崩盤，導致陳由豪棄守台灣的汐止東方科學園區大樓的兩處不良債權案，經過一番整修出租，如今，都成了他生財的工具。

費時整合 獲利驚人

他還興致勃勃地談到，曾以2.3億元買下環亞百貨5樓商場的不良債權，後來，以4.5億元賣給勤美集團，獲利近1倍；而2009年8月，富邦人壽以100億元買下環亞百貨大樓1300多坪，約14個樓層，賣方勤美建設及其子公司合計獲利約42.54億元。

李麗裕表示，勤美集團花費3年時間，從低價買到高價，持續整合環亞百貨各樓層，最後雖未自己開發，但轉手的獲利驚人，這就是整合不良債權，獲利可能翻倍的魅力所在。

從1983年涉入法拍屋、不良債權市場迄今，累積27年的經驗，李麗裕談到不良債權的操作「足硬道(指不好做)」，除了要有膽識及時間耐力外，更需要一、「口袋(財力)」深，二、懂稅務及法律，及三、要會談判。

像他買下米堤大飯店不良債權時，發現可跟政府申請減免房屋稅及地價稅，但前一手因忙著兜售，不懂稅法規定，他馬上去申請，又拿回不少錢。

專挑高難度 排除競爭者

另外像他花了近2億元買下發生火災那棟的東帝士汐止科學園區大樓1、2樓，正高興買到便宜時，沒想到，兆豐金控也被倒了10多億元，竟跑來分配，導致法院多要一筆7千多萬元裁判費，李麗裕認為很不合理，正在打官司，但在這之前，深諳法律的他，趁著法院的「移轉證明書」還沒下來前，先行跟1、2樓承租戶，洽談租約及租金轉讓到其名下。

李麗裕買過不少法拍屋及不良債權，獲利頗豐，但並不是每件都順利，有些要透過打官司來確保權益，即便如此，他樂好此道，因為他做生意的哲學是：「好賺的，不做(競爭者多)；艱苦賺的，賺卡多。」而房地產投資，有人說「地段」是價格保證，他卻反其道而行，偏愛「便宜貨」，利用「加工」，讓不良債權「麻雀變鳳凰」，獲利好翻倍。

對於想投資不良債權者，他建議，一、先從法拍屋市場學習起；二、要研讀法律、稅法、代書等相關規定；三、下手前，要評估該物件，是要馬上轉手獲利，還是由「債權」，透過法院拍賣而變成「所有權」後，再做出租，等增值，或是轉售，之間的差別即在於「所有權」的轉手，中間套利的空間比「債權」好，但相對地，要處理的時間也較長。……【《理財周刊》 516期